Crédito habitação: o que acontece quando a avaliação da casa é inferior ao preço de compra?

O que acontece se a avaliação for inferior ao preço da casa?

Este é um cenário importante para quem está a comprar casa. Imagine que encontra um imóvel por 250.000 €, mas a instituição de crédito avalia-o em 230.000 €. O banco não olha apenas para o preço de compra para determinar o valor máximo de financiamento. Para efeitos do rácio LTV, o valor do imóvel corresponde ao menor entre o preço de aquisição e o valor de avaliação.

Isto pode significar que precisa de disponibilizar mais capitais próprios.

Porque é que a avaliação é tão importante?

A avaliação ajuda a instituição de crédito a determinar o valor do imóvel dado como garantia. Para habitação própria e permanente, o montante do crédito não deve, em regra, exceder 90% do valor relevante para o LTV.

No exemplo:

Preço de compra: 250.000 €
Avaliação: 230.000 €

Se o limite aplicável for 90% do valor relevante, o financiamento máximo seria calculado sobre os 230.000 € e não sobre os 250.000 €.

90% de 230.000 € = 207.000 €

Nesse cenário, a diferença entre o preço de compra e o financiamento seria maior.

Quem paga a diferença?

Se o financiamento aprovado não cobrir todo o preço de aquisição, o comprador terá de encontrar outra forma de financiar a diferença, normalmente através de capitais próprios, se a operação o permitir.

No exemplo:

Preço: 250.000 €
Financiamento: 207.000 €
Diferença: 43.000 €

Além desta diferença, o comprador deve considerar impostos, despesas e outros custos associados à compra.

Posso negociar o preço da casa?

Pode ser uma das possibilidades. Se a avaliação ficar significativamente abaixo do preço acordado, o comprador pode tentar renegociar o valor com o vendedor.

Outra possibilidade é procurar uma nova avaliação, quando tal for admissível e fizer sentido no processo.

Posso pedir mais dinheiro ao banco?

Não deve assumir que sim. O valor financiável está condicionado, entre outros fatores, pelo valor do imóvel, pelo rácio LTV e pela avaliação da solvabilidade do cliente. O Banco de Portugal estabelece também limites e recomendações relacionados com a capacidade financeira do cliente.

Uma avaliação abaixo do preço de compra pode aumentar a necessidade de capitais próprios. Por isso, antes de avançar com a compra, é importante perceber quanto poderá ser financiado e reservar margem financeira para uma eventual diferença.

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FAQ

O banco financia 90% do preço da casa?

Não necessariamente. Para efeitos do LTV, é considerado o menor entre o preço de aquisição e o valor de avaliação, no caso do crédito para habitação própria e permanente.

Se a casa custa 250.000 € e é avaliada em 230.000 €, qual é o valor considerado?

Para efeitos do LTV, é considerado o menor valor: 230.000 €.

Posso comprar a casa mesmo com uma avaliação inferior?

Pode ser possível, desde que consiga assegurar a diferença e sejam cumpridas as restantes condições da operação.

A avaliação pode impedir o crédito?

Pode limitar o montante financiado e, consequentemente, alterar as condições necessárias para concretizar a compra.