O imposto não recai sobre o preço total pelo qual vendeu a sua casa.
O Estado tributa apenas o lucro limpo que o proprietário obteve com o negócio. De forma muito simplificada, o Fisco subtrai o valor original da compra ao valor da venda atual.

Nesta equação entram dois fatores favoráveis ao contribuinte. Primeiro, o Estado usa um coeficiente de desvalorização da moeda para atualizar o preço de compra antigo face à inflação sentida. Além disso, o vendedor pode abater despesas essenciais para baixar o lucro tributável.

As faturas de obras de melhoria realizadas nos últimos 12 anos, o custo do certificado energético e o valor pago à agência imobiliária descontam diretamente no cálculo final.

A cobrança do imposto no IRS anual

Após apurar o lucro limpo real, a fatura fiscal entra em ação. Em Portugal, a regra dita que apenas metade do lucro imobiliário está sujeito a cobrança. Isto significa que 50% daquele valor vai somar ao seu salário e aos restantes rendimentos anuais na sua declaração de IRS.

O valor final resultante dessa soma vai ditar o seu novo escalão do IRS. Como as transações de imóveis envolvem montantes muito elevados, é comum que os contribuintes saltem para os escalões mais caros no ano em que vendem a habitação, gerando notas de cobrança que podem atingir dezenas de milhares de euros.

Isenção total através do reinvestimento

A principal via para evitar o pagamento desta fatura é utilizar a isenção por reinvestimento. Para garantir este benefício fiscal, a casa vendida tem de corresponder obrigatoriamente à sua morada oficial, ou seja, à sua Habitação Própria e Permanente.

Se vender a morada principal, a lei concede 36 meses de prazo para aplicar o dinheiro da venda na compra, construção ou reabilitação de uma nova casa. Esse novo imóvel terá também de servir como a sua nova residência principal.

Caso decida reinvestir apenas uma parte do lucro, a isenção fiscal aplicada será diretamente proporcional ao capital investido.

O benefício exclusivo para a idade da reforma

A legislação portuguesa protege o património dos cidadãos mais velhos através de uma exclusão de tributação bastante generosa. Se o proprietário ou o cônjuge tiverem mais de 65 anos, conseguem evitar o pagamento do imposto sobre a venda da casa de família, mesmo sem comprar um imóvel novo.

Para assegurar esta vantagem, é necessário canalizar o lucro da venda para um produto financeiro focado num complemento de pensão. Um seguro do ramo vida, um fundo de pensões aberto ou o regime público de capitalização são as escolhas válidas.

O dinheiro precisa de entrar no fundo num prazo máximo de 6 meses após a assinatura da escritura pública, e o titular passa a receber um complemento mensal de reforço à sua reforma.

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